Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.
Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.
Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.
При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.
Зачем нужен акт обследования
По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.
Информация о качественной и точной документации недвижимости является одним из ключевых факторов при ее регистрации. Для этого нужно заполнить Акт об утверждении итогов кадастровых работ, который содержит информацию о недвижимости, заказчике работ, а также о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
Важно учесть, что вся информация должна быть на русском языке, а цифры следует вносить арабским способом. Также электронный образ документа должен быть точно и полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1. Количество листов в документе не ограничено - если их несколько, то электронную версию нужно сформировать в одном файле.
Сведения об объекте недвижимости
Нужно указать наименование объекта и его кадастровый номер.
Сведения о заказчике
Необходимо внести информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц - ФИО, а также страховой номер индивидуального лицевого счета, если таковой имеется. Для юридических лиц - полное наименование.
Сведения о кадастровом инженере
Нужно указать ФИО инженера, его номер квалификационного аттестата, а также контактный телефон и почтовый электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании, то следует указать ее наименование и адрес. В этом разделе также нужно указать дату завершения кадастровых работ.
Перечень документов
Следует составить список всех приложенных к акту документов, вписывая их наименования и реквизиты.
Заключение
Кадастровый инженер приводит свое заключение о том, что объект недвижимости прекратил существование.
При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.
Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.
С января 2017 года действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" будет заменен на Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Это важно знать всем, кто имеет дело с недвижимостью.
Процесс регистрации недвижимости в России очень важен для правильной и точной классификации имущества. Однако, при возникновении чрезвычайных происшествий, таких как техногенные катастрофы, уничтожение объектов не служит поводом для снятия строения с кадастрового учета. В таких случаях необходимо составление акта обследования, который доказывает полное или частичное уничтожение недвижимости. Такой документ является основанием для внесения изменения в кадастровый учет и обновления информации о недвижимости.
Важно отметить, что фактическая гибель строения с юридической точки зрения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства. Для этих действий необходимы соответствующие документы и процедуры.
Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:
- Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
- Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
- Когда объект снят с учета на время или окончательно.
Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.
Под понятием "гибель" или "уничтожение" в гражданском законодательстве понимается окончательное прекращение существования объекта, что означает невозможность его использования владельцем в соответствии со своими потребностями.
Если здание было частично разрушено вследствие природных катастроф, к примеру, наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то в таком случае говорят об изменении его свойств, а не об уничтожении.
Если восстановление объекта нецелесообразно и не выгодно из экономических соображений, его собственник должен организовать снос, и затем заказать обследование.
Только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, право собственности и обязанности по уплате налогов за пользование недвижимостью прекращаются.
В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.
Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.
Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.
Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Для предоставления кадастровому инженеру единственно необходимого документа, необходимо обладать свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он находится. Однако, для более быстрой подготовки акта обследования кадастрового инженера, владельцы недвижимости могут предоставить кадастровый паспорт или техническую документацию на объект.
Процесс подготовки акта начинается с того, что кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и проверяет учетные данные с фактическим состоянием объекта. Далее, он готовит акт в соответствии с требованиями, используя xml-файл и скрепляя данные усиленной электронной подписью. Если есть необходимость в бумажном варианте, то исполнитель подготавливает два экземпляра акта, каждый из которых должен быть прошнурован и зарубрикован на каждой странице, а также заверен печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице.
Важно отметить, что специалисты Государственного кадастра недвижимости принимают информацию от исполнителей исключительно в электронном виде.
Общий срок процесса обследования и оформления акта занимает от 5 до 7 рабочих дней.
Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.
Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.
Как правильно оформить документ
Порядок подготовки документа регламентируется в Приказе Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». В данном документе также приведена форма акта обследования здания (см. рисунок 1). Данная форма содержит данные о недвижимости, о заказчике, а также о кадастровом инженере и иных документах, применяемых в процессе выполнения работ.
Фото: freepik.com