Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
Недвижимость в Германии - это все более популярный вид инвестиций для российских инвесторов. Это связано с высокой доходностью активов в этой области, экономической стабильностью и крепкой юридической защитой. Еще одним преимуществом является отсутствие каких-либо ограничений на немецком рынке для иностранных инвесторов.
В Германии, кроме стандартных квартир и домов, можно купить также замки, виллы или коммерческую недвижимость, которые могут использоваться как для получения дохода, так и для личных целей. Коммерческая недвижимость в Германии включает доходные дома, отели, рестораны, различные офисные помещения, спортивные объекты и поля для гольфа, автомобильные салоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды коммерческих зданий.
Приобретение недвижимости в Германии имеет ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Кроме того, инвестирование в недвижимость в Германии обладает надежностью, стабильностью, регулярным доходом, прозрачностью сделок и предсказуемостью развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза, привлекательность лондонской недвижимости снизилась, и инвестиционные потоки стали перенаправляться в Германию.
Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. По данным Knight Frank, за год цены на недвижимость в Берлине выросли на 20,5%, а цены в городах, таких как Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, также значительно возросли. Несмотря на это, недвижимость в Германии остается относительно доступной. Например, в Восточном Берлине однокомнатную квартиру можно приобрести за примерно 64 000 евро.
Рост цен на жилье в Германии объясняется постоянным прибытием мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте новостроек. Например, в городе Франкфурт за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось всего 14 200. Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%. В частности, Франкфурт является крупным центром финансовых и технологических услуг.
Большинство жителей германских городов предпочитают снимать жилье, если покупают жилье, то скорее всего это будет коммерческая недвижимость. Арендная плата в Германии выше, чем в большинстве других стран Европы, а банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и, соответственно, такая тенденция может сохраняться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое. Это делает недвижимость в Германии привлекательной формой инвестирования.
В Германии отличные перспективы для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду, особенно если выбрать города, такие как Берлин или Мюнхен, где возможный доход составляет около 4% в год. В то же время, небольшие города могут предоставлять более выгодные возможности. К примеру, в Вуппертале стоимость квадратного метра составляет 1400 евро, а ожидаемая доходность - 8%. И в Гельзенкирхене, где цена за квадратный метр - 600 евро, ожидаемая доходность составляет 9,76%. Также очень популярны у инвесторов дешевые квартиры и дома для личного пользования и сдачи в аренду, а также коммерческие объекты, которые могут быть основой для бизнес-иммиграции. Однако, и коммерческие объекты, и квартиры в новых зданиях раскупаются очень быстро и покупатели должны действовать быстро.
Для тех, кто рассматривает долгосрочное вложение капитала, выгодным вариантом может стать покупка доходного дома, где ежегодный доход от аренды может достигать 15% годовых! Например, можно рассмотреть покупку объекта на восемь квартир в Дортмунде за 620 000 евро. В среднем одну квартиру можно сдавать за 6500 евро в год, а за все восемь - 52 000 евро. Это дает ожидаемую доходность около 8% в год. Кроме того, разумная стратегия продажи квартир может привести к значительной прибыли в будущем.
Помимо этого, приобретение недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ. Нет никаких ограничений на покупку для нерезидентов страны, собственностью может владеть как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Более того, собственники имеют возможность получить мультивизу или даже вид на жительство, что зависит от объема инвестиций. И один из самых привлекательных моментов: после десяти лет владения коммерческой недвижимостью, при ее продаже, собственники освобождаются от налога на прибыль.
И, наконец, если вы ищете дом или квартиру со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости – риелторское агентство может помочь приобрести недвижимость на аукционе.
Покупка недвижимости в Германии: что нужно знать
Один из главных вопросов, с которым сталкиваются люди, желающие купить недвижимость в Германии, - это, безусловно, процесс совершения сделки. Стоит отметить, что в Германии он полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре.
Как только вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости). Подписание договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей.
После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. Через 20-30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии (Grundbuchamt), после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев. Как видно, все происходит очень организованно и документально подкрепленно, что гарантирует безопасность вложения и достаточно быстрое завершение всех процедур.
Недвижимость в ФРГ: какие налоги нужно учесть
Важно знать, что при покупке недвижимости в Германии покупатель обязан уплатить специальный налог на приобретение недвижимости, а также выплатить комиссию риелтору. Однако становление собственником происходит только после полной оплаты налога на приобретение недвижимости.
Помимо налога на приобретение, покупатель также должен будет уплатить нотариальные расходы, которые составляют около 1-1,5% от стоимости объекта, и комиссию риелтора, которая варьируется от 3,5 до 6% от стоимости объекта.
Если же вы решили выкупить недвижимость до ее публичного продажи по фиксированной цене (ниже, чем средняя рыночная), то это является одним из самых привлекательных вариантов приобретения недвижимости в Германии.
Примеры выкупа недвижимости можно посмотреть на сайте компании.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поиске недорогой недвижимости в Германии? Лучше обратиться в риелторское агентство. Комментируя этот вопрос, представитель компании DEM GROUP GmbH подчеркнул, что обращение в агентство – это гарантия правильной сделки в соответствии с законодательством Германии. Кроме того, риелтор сможет опередить необходимость присутствия вашего личного присутствия при заключении договора. Если вы не хотите тратить время на управление своей недвижимостью, то многие агентства могут предоставить такую услугу.
Одним из лучших вариантов приобрести недвижимость в Германии с минимальными затратами является обращение именно в риелторское агентство, специализирующееся на Германии. Например, DEM GROUP GmbH – международное агентство, которое работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания предлагает свои услуги по работе со всеми типами недвижимости в Германии, от дешевой аукционной недвижимости до коммерческих и доходных объектов, включая эксклюзивные предложения от собственников.
Важно отметить, что на сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость в различных регионах, городах и типах недвижимости.
Фото: freepik.com